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          【中国蓝筹物业年会】厦门大学赵燕菁:只要产权细碎化,物业一定

          发布时间:2020-06-21 | 浏览量:90

          中國物業新聞網訊:

          經濟觀察網 記者 張雅楠 與中國城市化迅猛進程相伴的是,老城和老城區房產的迅速衰敗。地產業內通常認為這是城市運營商以及品牌物業企業的機會。中國城市規劃學會副理事長、廈門大學教授趙燕菁表示,這種衰敗的基因是內置的,找到基因,才有對策。

            他在9月26日由經濟觀察報舉辦的中國藍籌物業年會上,從產權角度回答瞭上述問題。

            以下內容據趙燕菁現場演講整理:

            今天分享的是產權對未來經濟增長,特別是對物業增長的一個影響。

            我覺得中國的城市化,無論從千年歷史來講,還是從世界角度來看,都可以說是一個史詩級的成長。

            剛改革開放時,中國城市建設面積是7400平方公裡,現在大約是10萬平方公裡,十分之一是老城,十分之九是新城。

            這十分之一的老城和10萬平方公裡的建築面積意味著什麼?

            意味著即使今天或者2015年,城市化停止的話,我們可以把全中國74%的城市人口裝進去,如果是按照現在的平均用地,大概可以裝進87%的人口,雖然現在城市化隻有56%左右,但是實際上空間城市化遠遠不止。

            我大學畢業的時候,中國的城市化水平是23%,相當於南宋時候的城市化水平,南宋時候是22%,但是經過這幾十年的增長,現在大概是56%。

            2011年,中國城市人口超過農村人口,進入城市的人口總量大約相當於發達國傢城市人口的總和。在這麼短的時間之內,幾千年的活都給幹瞭。

            大傢可以發現,城市建成的時候都很新,都很快,這種城市世界上有很多,但是運營起來效果差別很大。

            今天中國建設瞭非常光鮮的小區和各種基礎設施,30年以後還會不會這2019國拍夫妻自產在線麼好?這是一個問題。

            在中國新城快速崛起的同時,大傢沒有註意到,老城在迅速衰敗。一些區位非常好的老房子,疏於管理,樓道裡全是小廣告,在30年裡是不斷衰敗的一個過程毛桃影院。

            我們有兩個城市,一個是越來越現代化,越來越發達的新城,另外一個是越來越衰退的老城,所有的城市都是這樣。

            為什麼出現這個原因?我覺得城市衰敗是內置的,這個人隻要衰老基因在,早晚會變老。基因是什麼?一定得找出來,如果找不出來,今天所有建設得非常漂亮的高樓大廈早晚有一天也會變成不斷衰老破敗的城市。

            我個人觀察,問題出在所有的物業都有一個產權不斷細碎化的過程,隻要產權細碎化,物業一定會衰敗,這是我的基本觀點。

            中國很少有百年企業,所有的中國企業都面臨這個問題,一個企業傢隻要活著的時候沒有把傢分好,三代必須衰敗,這是中國的問題。

            大傢看北京的胡同,說保護,你去住一個試試,沒廁所,沒煤氣,什麼也沒有,你願意住嗎?但是大傢想想以前北京人住500年瞭,那是北京最好的地方,讓我們50年給住成這樣,這是為什麼?我們的產權出瞭問題。

            你走進一個胡同,到院子裡一問就會發現,原來好好一個大院分成瞭不同的產權,有公產有私產,有人死瞭有人活著有人找不到瞭,最後產權都爛在裡面。

            產權怎麼細碎化的?我想到幾個原因是我們現在特有的。

            一是,整棟產業由於各種原因切割交易,隻要分層出售,分單元出售就會造成產權細碎化,就會走上產權衰敗的道路。酒店是很少衰敗的,酒店可以隨時住人,產權是單一的。

            另外一個是公攤,隻要你有公攤,每人都有一票否決。

            第三,平均繼承制,平分財產,分兩次財產就沒瞭。廈門鼓浪嶼有這個問題,一個很好的別墅大傢想買沒辦法交易,為什麼?分成十幾份瞭,好幾個人都不在瞭,大傢意見不統一,所以不斷衰敗。

            對策,我簡單說一下。

            首先,能不能不分割?

            舉兩個廈門的例子,廈門的福聯酒店,當時因為糾紛被法院強性拆分瞭,一層歸一傢,二層歸一傢,其他的歸一傢,這傢酒店立馬從廈門最好區位的酒店衰敗成一個很破的酒店。

            廈門銅鑼灣一個好好的商場,每個店面都賣瞭,旁邊的商業都非常發達,這個地方開不瞭業,為什麼?所有的產權人都等著繁榮以後再進去。

            我覺得對策是,能不能以股代權,所有的產權必須是統一的,如果你想介入這個物業,你得入股,你不能去把其中一份切割出來,隻要一開始切割,產權就進入衰敗程序、自毀程序。

            我在加拿大瞭解到一個物業,就是物業公司說瞭算,你買我的房子可以,但是我隨時可以改造它,可以經營它,如果你覺得不滿意你可以走人,而不是大傢一起把這個物業公司趕走,很多人追著這個公司購買它的物業,因為品質是有保障的,是能不斷更新升級的。

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            其次就是限制公攤,為什麼新加坡的組屋不斷更新,而香港的不行?有一次我問劉太格(著名國際城市規劃大師,被稱為“新加坡規劃之父”),他說,新加坡的房子沒公攤,你的產權就是你們傢的面積,出瞭門就不歸你管瞭,我怎麼改造跟你沒關,而香港的物業是有公攤的。

            新加坡規定,比如外墻粉刷,所有人每年交的錢都會存在裡面,五年、七年粉刷一次。廈門想粉刷,全樓人一起商量,什麼顏色,用多少價錢,有人願意,有人不願意,有人剛入住進來,有人入住十年,利益不一樣,偏好不一樣,城市更新效果會差非常遠,很根本的原因還是產權被分割瞭。

            另外一個更重要的原因是中國歷史上一直存在的,我們一定要從平均繼承變成單一繼承,我知道這非常難,但是如果中國不能夠盡快改變這種繼承狀態,所有的產權,所有物業都會細分,不光企業會細分,住房會細分,小區會細分,最後我們改造舊城唯一的辦法就是全面拆除,就是產權重置。

            我想,沒有上述這些辦法,老城保護不瞭。

            張雅楠經濟觀察報編輯

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