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            首页>浅谈物业管理纠纷增多的现状成因及对策

            浅谈物业管理纠纷增多的现状成因及对策

            发布时间:2020-06-21 | 浏览量:50

            中國物業新聞網訊:

            近年來,隨著國傢城鎮化政策大力推進,株洲2016年城鎮化率已突破62%,城鄉結構呈現歷史性轉變。城鎮人口的迅速增加,與此相關聯的物業公司與業主之間的糾紛也同時大量湧現,如何正確處理和引導好這一涉及千傢萬戶的浪貨兩個都滿足不瞭你民生大事。筆者談點粗淺看法。     現狀:天元區目前現有各類大小物業公司共計84傢,從業人員達1.4萬餘人,服務業主10萬餘戶。占該區居住總戶數的98.6%。可見有住戶的地方就有物業服務人員的身影。2014年天元區人民法院共受理各類物業管理糾紛案件116件,2015年受理455件,與上年同比增加255%,2016年受理691件,又比上年增加65.8%,並達到該院受理各類民事案件的22.3%,從物業管理糾紛的案件類型來看。物業服務收費案件所占比例最大。占99.6%,訴訟中物業管理公司成為原告的亦占到瞭99.6%,法院在處理時,經動之以情、曉之以法,業主補交欠費,物業管理公司主動撤訴的有691件,占56.3%,調解結案的有371件,占30.2%。判決結案的159件,占13.5%,法律文書生效後一方申請強制執行的138件。     成因:①因服務質量引發矛盾。從進入訴訟後業主提出的抗辯理由看,一是對業主反映住房外墻滲水,頂層漏水,下水道堵塞進水,單元門禁破損處理不及時或經處理後仍未完全解決好。二是小區管理秩序差。車輛亂停亂放,造成出入不暢,門衛巡保不嚴盜竊時有發生,車輛被劃,財產受損未能及時妥當處理。三是小區環境不盡人意,公用設施破舊老化,道路破損,垃圾清掃不及時,花木維護未盡責,業主對物業服務質量不滿意為抗辯理由拒交物業費,已成為目前引發物業管理糾紛最主要原因之一。②因房屋有瑕疵質量問題引發矛盾。在前期物業管理期間或保修期內,因交付的房屋確實出現某些質量問題,房產開發商未能及時妥善解決,業主便以房產開發商與所聘請的物業公司是一傢,往往不會區分物業企業與房地產開企業發是兩個獨立的民事主體。③因合同不規范引發矛盾。如有的合同內容約定不夠明確。如業主繳費時間,是按月、按季、按年度並未寫明。物業公司到年底還收不到費隻得訴諸法律。其次是合同到期後未續簽而形成的事實物業服務關系。業主不願繳費引發糾紛。還有是與房產開發商簽的前期物業服務合同有的在房屋交付後已近10年仍未成立業主委員會,業主對前期物業服務合同的有效性產生質疑而拒交物業管理費。④部分業主法律觀念淡薄。契約意識不強。有的認為購房時已附簽的物業服務合同是一種接受“強迫服務”行為。交房後有的對未裝修也未入住還要交費更是認為不合理。有的還因未成立業主委員會導致業主與物業公司之間產生對立情緒,或雖成立業主委員會,少數業主對業主委員會與物業公司所簽的物業服務合同不滿意,因而拒交物業費等。     對策:物業管理正式成為一個產業源於19世紀30年代的美國,我國的物業管理起步較晚,直至20世紀80年代隨著改革開放進程才催生這一行業,最早從深圳興起,來自於香港模式,然後才逐漸在國內大城市被接受。現正在城鎮發揮著其他行業不可替代的作用。堅持以人民為中心的發展思想,實現好,維護好,發展好最廣大人民根本利益,讓人民生活更舒心,不斷增強群眾獲得感,幸福感是黨的十八大以來最根本的指導思想之一。物業管理行業既與民生息息相關,那就理應將其早日列入議事日程,尋求切實可行的辦法化解矛盾,使之進入良性循環。①.加快物業管理相關立操逼圖片法。依法治國的前提是有法可依,我國至今在物業管理方面尚未制訂專門的法律,對其糾紛的處理也隻能參照《中華人民法共和國民法通則》,《中華人民共和國物權法》,《中華人民共和國合同法》的相關規定及2009年最高院發佈的《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》。而國務院2003年頒佈的《物業管理條例》及我省2010年頒佈的《湖南省物業服務收費管理辦法》均立足於依法行政。訴訟中不易界定紛爭而難以服判息訴。立法上對這一新興行業應盡快制訂出相關法律法規,明確和細化物業管理的服務規范和質量標準及對容易引發物業管理糾紛方面具體規定。使之能盡快納入法制化和規范化管理軌道。②.加大法制宣傳力度。多管齊下。中國曾是一個歷史悠久的傳統農業大國,從半封建半殖民地舊中國跨入現代化的社會主義市場經濟,很多人一時難以摒棄其根深蒂固的小農意識。黨中央倡導的依法治國戰略方針其法制宣傳教育更是任重道遠。我們在強化利用廣播、電視、網站等宣傳工具的同時,亦應加強黨和政府的最基層組織對群眾的法治宣傳、教育和引導。那些常年工作在群眾身邊的人才是群眾的貼心人,其一言一行、一舉一動無時無刻不在影響著身邊群眾。很多地方已開展的司法進社區活動其效果就很好。物業管理行為是基於平等主體之間,接受委托享受權利承擔義務的民事履約行為。他由民法調整,從而有別於傳統意義上的行政5566av資源網影音先鋒管理。簡言之即由保安、保潔、保綠化、保維修等組成的服務性管理。當物業公司與業主戶主產生矛盾發生沖突時,基於各自的利益,相互間一般誰都難以說服誰。而由社區工作人員出面協調,站在中間公道立場說話,效果就大不一樣瞭。這也是將矛盾解決在萌芽狀態的最有效方法之一。③.正確界定物業公司、業主地位,用換位思考求和諧共處。物業公司要延續、壯大、發展之路,其修煉自身內功很重要。首先要有在市場經濟條件下的平等主體意識和服務意識,在端正服務態度,提高服務質量上下功夫。市場經濟的活力在於有序競爭,這也就決定瞭企業必須適應優勝劣汰的競爭機制。誰是業主都希望在同等價格下獲得相對較好的服務。這也就如同顧客誰都希望買到價廉物美的商品心態一樣。其次要擺正位置依法依規維權。物業管理企業與業主二者之間是平等主體間的服務和被服務的民事法律關系,其服務合同一經訂立,隻要符合法律規定,即受到法律保護。企業盡到瞭合同義務,當然應享受到相應的權利。業主違約的,可以采取正當合法的途徑去解決。那種采取停止服務甚至停水停電的行為均不可取甚至涉及違法。再次要規范管理和經營。物業管理行業屬於微利行業,且稍有不慎便出現虧損,本區現有的物業公司中稍有微利的還不足半數。因而從訂立合同開始便要把好關。不能為瞭擴充業務一味去拼價格戰,俗話講巧婦也難為無米之炊。拼來拼去最後把自己套上瞭。我們隻能以質取勝去壯大發展自己。企業內部要有熟悉法律人員,物業糾紛的舉證較一般民事案件容易。即使要訴訟也可少花或不花錢去高價聘請專職律師。從而節約企業經營成本。業主的合法權益應當維護。但業主也必須與時俱進讓自己盡快融入到現代社會的秩序之中去。商品經濟社會中,花錢買服務是再平常不過的事情。業主委員會在聘請物業公司的同時,雖然可以貨比三傢,但不能一味追求低價格。價格與服務質量是息息相關的,那種“隻要馬兒跑,又想馬兒不吃草”的觀念是絕對行不通的。曾聽到有的物業公司負責人自嘲說自己是“拿著買白菜的錢,操著賣白粉(毒品)的心”,業主則發牢騷自己是在“花錢買罪受”。對此應提倡換位思考,業主是物業行業的衣食父母。沒有業主買服務,哪有物業去服務。應本著顧客是上帝,用心創造美好生活,為業主服好務。同理,如無物業一刻不停地為小區服務,那小區內的保安、保潔、保綠、保維修等誰來搞。一個小區內如果真無物業人員服務,你可能堅持三、五天甚至十天、半個月。但你能堅持住三、五個月甚至半年一年嗎?可想而知到時你所居住的小區會是個什麼樣的情況。你的房屋即使要賣,可看到那樣的情況誰還敢買呢。所以凡是物業管理得好的小區,業主的房產在增值,反之則在貶值。用換位思考的方法,使業主與物業公司二者之間獲得相互理解、相互信任、互相配合,達到共贏。不但是從源頭上解決雙方矛盾的關鍵所在,也是在當今物業糾紛成倍增加的情況下勢在必行的方法之一。④.強化地方政府對物業管理行業的政策引導,切實履行其對物業服務商、業主委員會行政管理、監督、指導職能。按照現實施的國務院《物業管理條例》,住建部《業主委員會指導規則》。縣級以上的地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,並和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。現實中因政府職能部門對物業服務商及業主委員會缺乏有效監督、管理和指導,亦是導致物業糾紛增多的原因之一。如物業公司與業主委員會各自擺不正自己的位置,訂立的物業服務合同不完善、不規范,業主履約意識淡薄,動不動就以不繳費相威脅。業主與物業公司發生糾紛時,業主委員會不能及時介入,協調發揮其應有的作用等等。這都有助於地方政府根據本地區的實際情況加快地方立法,加強法制宣傳、加強管理監督。此外如何發揮社區這一最貼近社會、貼近群眾的基層組織在協調處理和減少物業管理糾紛中的積極作用亦不可忽視。
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